lunes, 20 de mayo de 2013

Adquisición de inmueble por persona natural residente en el exterior


Me refiero a su comunicación radicada en esta Entidad con el número 2007-01-161201, remitida por conducto del Subdirector de Control Cambiario, de la DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES DIAN, en la que manifiesta lo siguiente: Mi hermana y mi cuñado viven en México, el trabaja allí con una petrolera Americana, luego le pagan en dólares en cuenta en EEUU,  el va a comprar un apto en Santa Marta y necesita ingresar alrededor de 80 mil dólares, cual debe ser el trámite para la legalización de ese capital. Pueden mandarme giros a mi cuenta con el fin de que, con un poder para ello, yo les inicie los trámites de compra”?.


Antes de responder los interrogantes planteados, considero del caso manifestar que el marco legal que regula las relaciones jurídicas que involucran operaciones de inversión extranjera en el país, está contenido en el Régimen Cambiario consagrado en la Resolución 8 del 5 de mayo de 2000, en el Estatuto de Inversiones Internacionales previsto por el Decreto 2080 del 18 de octubre de 2000, modificado por el Decreto 1844 del 2 de julio de 2003, así como en la circulares Reglamentarias emanadas del Banco de la Republica, en cuanto señalan los procedimientos dentro de los cuales deben cumplirse las formalidades de registro de cada operación.

Ahora bien, a la luz del artículo 1° del Decreto 2080 citado, por el cual se expide el Régimen General de Inversiones de capital del exterior en Colombia y de capital colombiano en el exterior, modificado por el Decreto 1844 ibidem., “se consideran inversiones internacionales sujetas al presente Decreto: a) Las inversiones de capital del exterior en territorio colombiano incluidas las zonas francas colombianas por parte de personas no residentes en Colombia y, b) las inversiones realizadas por un residente del país en el extranjero o en zona franca Colombiana.

Se entiende por residente lo establecido en el artículo 2° del Decreto 1735 de 1993 y los demás que lo modifiquen o adicionen.”

Por su parte, el artículo 3° del citado decreto dispone que se considera inversión directa:”….lll) La adquisición de inmuebles, así como títulos de participación emitidos como resultado de un proceso de titularización inmobiliaria de un inmueble o de proyectos de construcción o a través de fondos inmobiliarios previstos en las normas legales pertinentes, ya sea por medio de oferta pública o privada….”

Por su parte, la Circular DCIN 83, emanada del Banco de la República, en el punto 7 relacionado con las inversiones internacionales, trata en el punto 7.1. acerca de los “Aspectos Generales y Procedimientos de Registro”, así:

“De acuerdo con lo dispuesto por el régimen de inversiones internacionales y normas que lo adicionen modifiquen, sustituyan  o complementen, en esta circular se determinan los procedimientos  para efectuar el registro de las inversiones  internacionales y sus movimientos.

Se consideran como inversiones internacionales las inversiones de capital del exterior en territorio colombiano, incluidas las zonas francas,  por parte de personas no residentes  en Colombia y las inversiones realizadas por un residente del país en el extranjero o en zona franca colombiana.

Los créditos y operaciones que impliquen endeudamiento no constituyen inversión extranjera y el Banco de la Republica se abstendrá de realizar el registro.

Para calificar una operación como inversión de capital del exterior en Colombia se deberá tener en cuenta  a la fecha de la inversión, que el inversionista cumpla la condición de no residente en el país, que los aportes correspondan a cualquier de las modalidades autorizadas en las normas respectivas y que los recursos definitivamente se destinen a la realización de la inversión, condiciones que deberán demostrar ante las entidades de control y vigilancia, cuando ellas se las requieran.

Se entiende por residente y no residente lo establecido en el artículo 2° del Decreto 1735 de 1993. La calidad de residente y no residente se presumirá de quienes actúen como inversionistas internacionales en los formularios de registro.

Para la canalización de las divisas a través del mercado cambiario, deberá diligenciarse la declaración de cambio por inversiones internacionales (formulario N° 4). La declaración de cambio deberá presentarse personalmente por el inversionista, apoderado o quien represente sus intereses  ante los intermediarios del mercado cambiario o transmitirse, vía electrónica, al Departamento de Cambios Internacionales del Banco de la República en el caso de canalización a través de cuentas corrientes de compensación.

Se presumirá que quien suscriba los formularios  de inversiones internacionales como apoderado de los inversionistas internaciones o como representante de sus intereses, está facultado para actuar como tal.”  ( la negrilla no es del texto).

Declaración de Cambio.
De acuerdo con lo dispuesto por la Circular DCIN 83 del 23 de noviembre de 2003, modificada el 16 de diciembre de 2004, el diligenciamiento de la declaración de cambio debe realizarse en documento físico utilizando los formularios previstos en la presente circular, en el documento que contenga la misma información de dichos formularios, en la página web:  opción de servicios electrónicos de cambios internacionales “formularios” o en las páginas disponibles de los intermediarios del mercando cambiario.

Dentro de la lista de formularios están la Declaración de cambio de inversiones internacionales (formulario N° 4), la Declaración de cambio por servicios, transferencias y otros conceptos (formulario N° 5).

A su vez, la referida circular expresa que las declaraciones de cambio podrán ser objeto de correcciones mediante el diligenciamiento de una nueva declaración de cambio que entregará a la misma entidad a la cual se presentó la declaración inicial. Agrega que  la corrección a una declaración  deber ser efectuada dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la fecha de la presentación de la declaración inicial y ante el mismo intermediario del mercado cambiario al cual se hizo entrega de la declaración correspondiente. La declaración que no se corrija dentro de este periodo  se entenderá definitiva. (Punto 1.6).

Las modificaciones incluyen el cambio del formulario; sin embargo, de acuerdo con el punto 1.7 “no se pueden efectuar aclaraciones para fines estadísticos cuando impliquen cambio de formulario. Solamente podrá cambiarse el tipo de formulario dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la presentación de la declaración de cambio inicial conforme al punto 1.6 de esta circular.”

Por su parte, la referida circular externa DCIN 83, punto 7.1., numeral 2°, establece el procedimiento para el registro así: “El registro de la  inversiones internacionales tendrá los siguientes procedimientos, según la clase de inversión y las modalidades de aportes previstas en el decreto 2080 de 2000 y sus modificaciones:

Registro automático con la presentación de la declaración de cambio por inversiones internacionales (formulario N° 4)….

Registro automático con la presentación de la solicitud en debida forma ( Formulario N° 1- Archivo Plano). ….

Registro con demostración del cumplimiento de los requisitos de inversión (Formularios Nos 11-13).
Este último registro aplica para las inversiones extranjeras en patrimonios autónomos e inmuebles cualquiera que sea la modalidad de aporte, para los aportes  de actos o contratos sin participación en el capital y en el caso de inversión suplementaria al capital asignado de las sucursales de sociedades extranjeras del régimen especial.

Adicionalmente, este procedimiento se aplica cuando la inversión extranjera se efectúa bajo la modalidad de aportes en especie (tangibles o intangibles)”

El registro con demostración del cumplimiento de los requisitos de inversión (formulario número 11), deberá presentarse de acuerdo con el Numeral 7.2.3. de la referida circular, por el inversionista, su apoderado o quien represente sus intereses al Departamento de Cambios Internacionales del Banco de la República con el formulario N° 11 “ Registro de inversiones internacionales”, debidamente diligenciado y acompañado de los respectivos documentos.   

El registro se realizará una vez se presente la solicitud correspondiente y el Banco de la República establezca el cumplimiento de los requisitos señalados en el Decreto 2080 de 2000 y sus modificaciones y en esta circular.

El plazo para solicitar el registro es de tres (3) meses contados a partir de las fechas que se indican a continuación, según la clase o modalidad del aporte. A solicitud del interesado este plazo podrá ser prorrogado hasta por un término  que no exceda de tres (3) meses, siempre y cuando se solicite antes del vencimiento del plazo de registro, de acuerdo con lo dispuesto en el punto 7.2.6. de esta circular.

Este registro aplica para las inversiones en patrimonios autónomos e inmuebles, aportes en especie (tangibles e intangibles) y actos o contratos sin participación en el capital, de acuerdo con el siguiente procedimiento:

Patrimonios autónomos  e inmuebles

El término para solicitar el registro es de tres (3) meses contados a partir de la fecha de la declaración de cambio por Inversiones Internacionales (Formulario N° 4).

Al Formulario número 11 “Registro de inversiones internacionales”, se deberán anexar los siguientes documentos:

….
b. inmuebles:

-Certificado de tradición y libertad del bien adquirido en el que figura el valor del mismo y la propiedad del inversionista extranjero.

- Cuando se trate de la compra de inmuebles a plazo en proyectos de construcción, el contrato de promesa de compraventa, acompañado de la certificación del representante legal del constructor, con indicación del número de radicación de los documentos ante la Alcaldía correspondiente, para acreditar la autorización de salida y ventas en el mercado.

-En caso de la adquisición de títulos de participación emitidos como resultado de un proceso de titularización inmobiliaria de un inmueble o de proyectos de construcción o a través de fondos inmobiliarios, documento de la entidad emisora de los mismos que pruebe la adquisición de los títulos de participación. …”  (la negrilla no es del texto).                        

Efectuadas las consideraciones normativas que anteceden, conviene precisar que el registro de la inversión, tiene como contraprestación para el inversionista, el derecho a  reexportar el capital invertido así como las utilidades derivadas de la inversión.

En tal virtud, si la intensión de quien adquiere un inmueble en el país es reexportar el capital y las utilidades que se deriven del mismo, el inversionista, su apoderado o quien represente sus intereses en el país, debe efectuar el registro de la inversión ante el Banco de la República. En el evento en que se trate de la compra de inmuebles a plazo en proyectos de construcción, al formulario número 11, además deberá anexar el contrato de promesa de compraventa, acompañado de la certificación del representante legal del constructor, con indicación del número de radicación de los documentos ante la Alcaldía correspondiente, para acreditar la autorización de salida a ventas en el mercado.

No obstante lo expresado y sin perjuicio de la opción legal de registrar como inversión un inmueble por parte de un no residente, operación que está condicionada al cumplimiento del trámite y de los requisitos señalados anteriormente, no existe impedimento legal para que en el mismo supuesto, cuando se hubieren reintegrado las divisas con el formulario número cinco (5), figure como titular el no residente; desde luego sin los beneficios que le otorga el Registro de la Inversión ante el Banco de la República, los que se concretan en el derecho de reexportar el capital y girar las utilidades obtenidas del mismo.

Ahora bien, si quien suscribe la escritura pública en calidad de propietario no es residente en Colombia, para formalizar su actuación notarial deberá otorgar un poder especial a otra persona para que en su nombre y representación suscriba el instrumento público. El correspondiente poder deberá enviarse debidamente apostillado ante la autoridad que en el exterior, certifique la legalidad de la firma del notario o de la autoridad que certifique la autenticidad de la firma del otorgante, de acuerdo con la Ley 455 de 1998, por medio de la cual Colombia ratificó la convención sobre la abolición del requisito de legalización para documentos públicos extranjeros, suscrita en la Haya el 5 de octubre de 1961.

Adicionalmente, deberá tener en cuenta que el artículo 24 de la Resolución 51 del Consejo Nacional de Política Económica y Social CONPES, señala lo siguiente: "de conformidad con los artículos 48 y 65 del Código de Procedimiento Civil; 28 numeral 1º; 477, 1287 y siguientes del Código de Comercio; artículos 368, 370, 572 y 576 del Estatuto Tributario, las demás normas concordantes y las que las sustituyan o modifiquen, los inversionistas de capital del exterior deberán nombrar un apoderado."

Por su parte el artículo 15 del Decreto  2080 del 18 de octubre de 2000, señala que la obligación de designar apoderado debe cumplirse en los términos de la legislación Colombiana, presupuesto que confirma que el apoderado, deberá ostentar la calidad de abogado en los términos de los artículos 48 y 65 del Código de Procedimiento Civil.

En los anteriores términos ha sido atendida su consulta, no sin antes anotarle que el presente oficio tiene los efectos del artículo 25 del Código Contencioso Administrativo.

Tomado de Supersociedades